来源：江南在线登录入口官网下载    发布时间：2024-01-23 17:41:00

　　随着中国经济企稳回升，2023年第四季度，北京办公楼市场各资产类别净吸纳量均恢复为正值，随着中央一系列稳经济政策的落地，办公楼市场的积极因素正在不断累积，新增需求将持续小幅回暖。

　　根据高力国际统计，2023年第四季度，北京办公楼市场各资产类别净吸纳量均恢复到正值，而上一次全市场录得季度净吸纳量正值还是在2021年第四季度。

　　从资产类别来看，四季度甲级写字楼市场净吸纳量为2.7万平方米，全年总计8.6万平方米，为疫情前中等水准的30%；乙级市场第四季度净吸纳量为8.3万平方米，但由于2023年上半年市场退租严重，全年为负3.9万平方米。产业园方面，四季度净吸纳量为3.1万平方米，同样由于前三季度市场表现不佳，全年为负3.7万平方米。

　　高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部负责人陆明表示，逐季来看需求表现，三个资产类别的市场净吸纳量均为前低后高，需求持续呈现回暖态势。

　　从全年来看，三个市场年度新增供应量合计达到154万平方米，叠加需求侧表现不振，均出现空置率上升且租金下滑的情况。以甲级写字楼为例，年末空置率达到19.8%，净有效租金同比下降9.4%至300元/月·平方米。

　　陆明认为，疫情的影响、企业保守预期和扩张意愿不足、降本增效的租赁策略和互联网公司办公空间调整，这四个因素是导致本轮办公楼市场行情出现快速反转的核心原因。

　　回顾2023年，疫情的袭扰已经基本消失，互联网公司办公空间的整合在历经两年后也基本进入了尾声。接下来的部分待整合的面积，其量级对于整体存量市场的影响也已经大幅减弱。

　　不过，有必要注意一下的是，由于多数企业仍处于利润表和资产负债表修复期，这一些企业并没有在降本增效、市场预期和扩张方面出现较为显著的改善，因此这两个因素仍将持续影响2024年市场需求侧的表现。“政策的传导需要时间，企业预期调整需要时间，市场信心恢复和实际的需求落地也需要一些时间，而这个滞后的时间差也将会是北京办公楼市场最艰难的时期。”陆明指出。

　　展望2024年，世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 办公楼 租户部负责人袁慧指出，北京写字楼市场预计有三个新项目总量约24万平方米投放市场，较2023年有明显回落，也代表着本轮供应潮的结束，市场在供给侧和需求侧都将进入存量时代。“租户和业主的租赁政策均需为之转变：对于租户来说，存量物业的选择比重增加意味着成本结构考量更为复杂，企业需将选址存量物业所特有的装修重置成本、因楼龄增长而增加的能源、设施损耗成本等，与租金成本一起综合权衡对比，以获得最优的办公场所解决方案，这也拓展了业主的物业服务和租赁策略发力领域；对于业主来说，一方面要进一步从存量市场挖掘租户搬迁整合的机会，另一方面也要从在中国经济创新升级背景下崛起的战略新兴起的产业中挖掘需求增量。引擎切换之下，市场机遇与挑战并存。”