来源：江南在线登录入口官网下载    发布时间：2023-12-28 00:27:34

　　作为宏观经济的晴雨表，办公楼市场往往折射出经济冷暖和行业变迁。当前，办公楼市场正在经历变局，传统的市场刺激手段尚未有效激发需求活力。那么，市场从业者该如何应对？

　　近日，仲量联行中国区办公楼市场研究负责人米阳接受了《第一财经》杂志的采访，就有关问题进行了解答。以下为报道实录。

　　如果要用一个词来描述今年国内一线城市的办公楼市场，仲量联行中国区办公楼市场研究负责人米阳给出的答案是——预期失衡。

　　“从我们统计到的数据分析来看，去年年底到今年年初短暂出现的复苏趋势并未延续。”米阳说。回看整个2023年，北京办公楼市场的平均空置率一路上涨，租金却一路下降。

　　空置率和租金水平直接反映了一个城市里办公楼的供需关系。当办公楼项目的前置规划与市场的现有需求匹配失衡，出现供大于求的情况，城市整体空置率就会随之升高，迫于竞争压力，业主开出的价格也会走低。

　　为了争取租户，业主之间的“免租期竞争”在今年愈演愈烈。北京国贸CBD的核心区域都出现了免租期为6个月的空置项目。

　　今年，很多办公楼业主还开始提供一项新服务—定制装修，这种开发商把房子装好再租的情况以前就没有过。

　　不过，一项微妙的积极数据需要我们来关注：城市核心商务区的流入与迁出比例。仲量联行发布的《2023北京办公楼市场白皮书》显示，近7年来，北京国贸CBD区域的流入与迁出比大致持平，流入略高于流出。今年也是如此——流入和流出的占比分别为17%和13%。

　　米阳表示，当城市CBD依然对企业有虹吸效应，意味着整个市场的传统结构并没改变，只是目前整体迁入和迁出的量变小了。“北京的每一个子市场还在行使原有的职能，它本身拥有的除了钢筋混凝土等固定成本之外的商业经济价值还存在。”他说，如果所有企业都奔着最便宜的地方去，而不考虑区域的附加价值，那才是最糟的时候。

　　对北京办公楼市场来说，平均租金在2018年第四季度到达顶峰，此后5年一路下行，降幅达到22%。这样的一个过程中，北京对办公楼新增供应量的规划一直趋于谨慎。今年前三季度，北京新入市的项目有9个，但总量上相比深圳、上海、广州已是最少的，甚至低于新一线城市成都。

　　在米阳看来，和外界的想象不一样，办公楼市场的相关从业者已经熬过了最焦虑的阶段。

　　“这个市场已焦虑了很久，但大家逐渐发现光焦虑也没用。”米阳指出，现在大家面临的其实是“新常态”，也就是说，中国经济高增长的阶段已结束，不管是企业租户、办公楼业主还是中介，他们不是进入了又一个寒冬，而是进入到了一个增长相对缓慢的新周期。

　　在米阳看来，随着中国经济发生结构性的转变，未来长线的投资和运营逻辑会慢慢的吃香。

　　对于长期持有者来说，他们追求的是20年、50年甚至100年的长期回报，更关心如何靠提升服务来保证“客户一直都在”，以获取稳定的租金收入。那么，围绕一线城市的办公楼，还有哪些能提高服务的空间？

　　比如，随着部分城市陆续将碳排放量纳入企业考核指标，如何“控排”成为与企业经营成本挂钩的现实性诉求。米阳向《第一财经》杂志介绍， 海外的办公楼开发商已发展出一套成熟的“绿色租赁”生意：他们会将减少碳排放的措施详细写入另一份合同中，与场地租赁合同打包卖给企业租户。双方一同分摊了楼宇的升级改造成本，办公楼也能从中获得一定的溢价。

　　而2022年落成的香港太古坊二座，在一楼大堂的位置，除了预留办公楼常见的电梯等候区，还拿出一大片开阔空间做成一片阶梯式的公共休息区域，下午阳光好的时候，楼里入驻企业的员工会走出办公室，三三两两地坐在阶梯上办公、聊天， 或者只是喝杯咖啡、晒晒太阳。这种对公共空间的开放式设计，对比之前传统办公楼在大堂为访客随便摆放的几个沙发，无论在视觉还是功能性上，那明显要高级很多。

　　不过，将各种前瞻性服务一一落实的过程， 需要办公楼和企业租户一同努力。特别是办公楼市场步入新周期的过程，企业雇主也要重新思考自己的需求，对所谓“好的商务办公环境”的判断标准，或许也得有些改变了。

　　回顾2023，这一年是经济和市场的修复之年，但是复苏之路是波动和曲折的。仲量联行将于下期发布北京商业地产市场年终回顾及展望报告，为您梳理市场全年要点和多元态势，敬请期待！

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