来源:江南在线登录入口官网下载 发布时间:2024-07-11 18:54:32
近年来,由于实体经济转型升级,部分行业或处于转型或处于跟不上换代节奏等原因,租赁办公室的需求减弱,所以不少城市的写字楼,空置率就开始变高了。
于是一些各方面条件比较薄弱的写字楼,就开始降价打折了。之所以有人认为,写字楼再便宜都不要买,可以归结为以下几方面的原因:
真正有货的写字楼,比如地段十分优秀位于地铁站附近、有大量居住办公人群保障、物业维护又得当的写字楼,一般都不会愁租,这样的写字楼,大概率都不会低价打折出售,甚至有可能租金还会随着行情上涨。
而那些打折降价的写字楼,往往都不是什么“好货”,比如一些单体写字楼,位于新城区、新版块的写字楼,周边既没有地铁加持,也没有人来客往,更没有居住小区环绕,持有就是负资产,所以才会降价抛售,尽快变现止损。
每个城市的写字楼供应量,并不一定和需求是相协调的,有的城市是供过于求,有的城市是供不应求,而每个城市不同的地段、板块,也存在这种供需不平衡。
对于普通人而言,要想真正摸清所在城市各个板块、地段写字楼的供需结构,其实,价格维度就是一个比较好的衡量指标,可以大致看出一个区域、地段的写字楼供需关系:
租金高、售价高的写字楼,通常都是供不应求,奇货可居;相反,租金低、售价低的写字楼,往往存在过度竞争、价格踩踏的现象,供过于求。
所以,面对那些便宜、降价打折、价格竞争白热的写字楼物业,最好还是敬而远之。
现在这个年代,产城融合做得好的写字楼,已经不是传统那种产业园区工业园区、劳动密集型的那种“产城融合”了。
曾经劳动密集型,许多开始逐渐由第二产业转型到第三产业(服务业)了,比如直播行业、电子商务行业等,流量、客源、市场、上班近、外卖选择多、容易招员工、近网红景点IP,才是真正的竞争力。
另一方面,工业、制造业也在转型,由机器人替代人工,人工智能AI取代人力劳动的时代已经到来,不再需要那么多人集中到一个工厂做工了(很多沿海城市近年来招工能力下降,薪酬降低,过年放假早,就很能说明问题了)。
所以,现在那些租金回报高、空置期短的写字楼,要么就位于市中心各大CBD商圈的地标云集之地,要么就位于居民住户众多的大型小区,曾经那些辉煌一时的工业园区、产业园区的写字楼,就明显没落了不少。
对于普通人而言,买写字楼虽然看似购入价格很有性价比,但是,却没有考虑到后续的持有成本。
写字楼的公摊水电、商水商电、物业管理维护费率等,都是要高出普通住宅一个档次的,有的写字楼,如果长期空置,租不出去甚至租金低一些,都面临亏本或者资金占用的局面。
长期持有下去,公摊的商水商电、物业费用等,都是一个细水长流深不见底的无底洞,只要这个资产存在一天,就会产生一天的费用。
想要转手卖出去的时候,又会发现有高昂的流通成本,比如税费、贷款条件(有的地方要求5成首付,有的地方银行对商业项目都不提供按揭)等都很苛刻,导致流通困难,只能降价抛售。
只有当某一天,找到接盘侠才能解脱,但接盘侠并不是随时都有的,市场上不给力的写字楼那么多,接盘侠明显不够用。
因此,对于大部分人而言,写字楼其实都并不是一个好标的,还不如买住宅,回报率更高,重要的是不会犯太大的、难以挽回的错误。