来源:江南在线登录入口官网下载 发布时间:2024-02-28 05:19:23
社会经济持续不断的发展,人们的需求水平也在逐步的提升,作为城市商业地产的典型代表、衡量城市发展水平指标之一的写字楼也需顺应这些变化。新形势下,写字楼应具备哪一些标准和要素呢?
一是地段标准。随着现代交通技术的发展,地铁的出现与延伸使“地段”这一传统概念具备了另一层含义,即可通达性。从这一点来说,传统的“CBD(中央商务区)论”虽还占据一定地位,但地铁沿线和城市新兴区也开始成为写字楼诞生的重要区域选择。
从近年来国际主要流行趋势看,写字楼的标准地段可总结为三类:一是传统的CBD地段,距离城市中心越近,价值越高;二是地铁沿线地段的城市综合体区域,城市综合体可为自身提供完善的配套服务,加上交通的便捷性可确保人气兴旺;三是增长潜力的城市开发区和新兴发展区,类似于“原始股”(在地价上涨之前购置物业)或“垄断股”(独占稀缺地段)。
二是商圈标准。写字楼的发展需要产业支撑,如北京中关村主要是依靠IT产业,上海CBD主要是依靠大量跨国公司,武汉金融一条街主要是依靠国内金融机构等。这种模式的优点是集中产业优势,充分的发挥产业集聚效应。不过,要注意的是,产业链条的单一性也代表着风险性,一旦市场环境有变,区域内产业受到打击或发生产业转移,写字楼就会受到连带影响。几年前中关村高科技企业集体“出村”,区域写字楼市场由此遭受打击,便是一例。
比较而言,多种产业聚集的区域因相互补充和促进,易产生新的经济增长点。因此,处于多重商圈、多元产业链条重叠或交叉中的写字楼更有可能孕育新的经济增长点,更具生命力。产业主链之外的多元化,将成为写字楼对商圈的基本要求。
三是交通标准。交通问题在现代写字楼中具备极其重大意义,甚至关乎生死存亡。交通不仅要求有地铁、巴士等公共交通,还要求有出租车、商务车专用通道可以抵达写字楼,特别是解决好停车问题,保障办公人士的可通达性,越来越成为写字楼的必备要件之一。
目前并没有对写字楼车位比的统一标准,但企业的实际要求却慢慢的升高。根据经验,车位比(建筑面积:停车位)至少应在150~200:1。武汉目前排名前列高楼民生银行大厦,就因为停车位严重不足,功能大打折扣,严重影响到真正价值的发挥。
四是形象标准。写字楼的一个重要特点是一定的辨识度与“地标性”,甚至一栋楼能成为一座城市的标志。随建筑技术的发展,建筑造型、高度、外立面、大堂设计、内部装修等各方面,一座写字楼都应在所在区域具有标志性、前瞻性、高端性,让人印象深刻。
五是空间标准。写字楼的空间尺度要求是舒适、便捷、以人为本,以利于提高办公效率,创造自由的办公环境。办公空间、公共走道、楼梯、电梯间、卫生间等的空间尺度要达到特定要求。例如,核心筒至少占标准层的20%~30%,以保证功能的完备性;办公空间要考虑到现在及未来入驻人员的数量,人均密度指标宜为每人10~18平方米,如果加上会议室、吸烟室等配套,人均密度指标要达到15~30平方米;卫生间的配置应包括前室、洗手盆、镜子、烘手机等;开水间的配置面积不小于8平方米,走道净宽不小于1.8米,层高净空不小于2.7米,并配置地板下架空网络层,等等。(作者单位:湖北浙商集团有限公司)