来源：江南在线登录入口官网下载    发布时间：2024-06-19 00:39:14

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　　工业地产的商业模式具备大投资、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定收益的四大特性。工业用地逐渐升级为符合新经济和新型工业化发展的产业刚需，工业地产投资日趋升温。

　　工业生产厂房，顾名思义，是用于工业生产过程中的房屋。工业厂房除了用来生产的车间，还包括其附属建筑物，如配电房、供水房、排污和设备物资储存等配套房屋，都属于工业生产厂房的范畴，或工业生产厂房的一部分。指直接用来生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、交通运输、商业、建筑业以及科研、学校等单位中的厂房都应包括在内。工业生产厂房除了用来生产的车间，还包括其附属建筑物。

　　工业地产的商业模式具备大投资、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定收益的四大特性。工业用地逐渐升级为符合新经济和新型工业化发展的产业刚需，工业地产投资日趋升温。

　　同时，工业生产厂房也因此成为行业的“顶流”产品，不单单是从政策方面，产业聚集更是让厂房在园区中的地位举足轻重，在各地甚至会出现了“厂房一房难求”的局面，作为园区核心力量，厂房也得到了地方政府和市场的认可。

　　对工业地产开发商来说，极高的可售比，是尽快收回投资，从中获利的关键。然而，近年来，各地政府慢慢的开始收紧销售政策，可售比例被一再限制。现在核心一线城市几乎很难拿到可售项目，二三线城市自持比例也在提高，而再往下的四五线城市即使要求不高，由于地方产业基础薄弱，即使拿了地，后续的招商也是一大难题。

　　比如江苏在2021年出台的《关于进一步推进工业用地提质增效的意见》(下称《意见》)中提出江苏省将定期修订江苏省建设用地指标，慢慢地提高容积率、固定资产投资强度、土地产出率、地均税收等标准。同时，《意见》也对于工业项目的容积率底限提出要求：苏南、苏中、苏北容积率分别不低于1.5,1.2,1.0。鼓励建设高标准厂房，高标准厂房容积率不低于2.0，鼓励建设四层及以上配工业电梯的高标准厂房。

　　根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国工业生产厂房工程行业竞争格局与投资战略研究咨询报告》显示：

　　工业地产上游是政府，掌握着土地资源，下游是产业企业，这一些企业是工业生产厂房的直接使用者。从上游来看，由于我国缺乏畅通的工业地产融资通道，工业地产商希望提高物业出售比例以迅速回笼资金，而政府则更希望企业更多地自持，双方博弈的结果取决于哪方话语权更大。从下游来看，工业地产的客户是企业，他们的购买行为非常理性，决策过程非常慢，且企业客户的基本需求差异非常大，不同的行业的需求很不一样。比如做电子信息的、做生物医药的、做医疗器械的……每一种产业类型的经营差别大，对厂房的需求也不一样。

　　工业地产是城市众多产业的空间物质载体，自改革开放以来，工业地产结合我国新型城镇化建设的总体思路，很好地将“地产、产业、城市”三者进行了有机结合，在拉动区域经济发展中发挥了重要作用。

　　从市场端来看，工业地产市场需求萎缩是一个不可忽视的事实。随着国内外经济发展形势的变化和政策的调整，工业地产市场的需求慢慢地减少，开发商面临着慢慢的变大的销售压力。

　　首先，近年来，随着各地工业地产建设的繁荣，环渤海、长三角、珠三角地区凭借其雄厚的产业基础，成为中国产业地产建设的聚集区，区域工业地产市场格局已基本形成，工业公司“退城进园”已基本完成，现存的能达到政府准入的优质企业资源不多，市场逐渐从增量转为存量。

　　目前国家鼓励发展实体经济，高端制造业将不断涌现，产业体系将一直在升级，对于高标准工业生产厂房的需求也会上升。另外资产是增值的，城市在扩张，土地资源越来越稀缺，多年后购买的厂房将会不断增值。

　　近几年受国内外环境及疫情影响，政府实行宽松货币政策，不断下调存款准备金率来刺激经济发展。同时银行存款利率也在不断下调，无法有效抵御通货膨胀，把钱存在银行不能增值反而贬值，而且定期存款期限长，时间成本很大。

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